Что станет с ипотекой до конца года.

Госпрограмма субсидирования ипотеки до 6 % пока остается «темной лошадкой» на ипотечном рынке. Эксперты не определились, насколько продукт окажется востребован. Но в целом прогнозы аналитиков подсказывают, что наступивший год будет для рынка жилищного кредитования удачным.
Неиссякаемый оптимизм
Застройщики, банкиры и чиновники в целом остались довольны результатами минувшего года на ипотечном рынке. «Суммарная выдача за 2017 год достигла 2,03 триллиона рублей, - подсчитали аналитики «Русипотеки». - Почти 1,1 миллиона человек получили за год ипотечные кредиты». Годовой прирост составил около 40 %.
При этом в наступившем году ожидается дальнейший рост ипотечного рынка. Так, глава аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг рассчитывает, что «общая выдача составит не менее 2,5 триллионов рублей, а может, и более». А другие эксперты спорят, в какие цифры выльется прирост - в 15 % или 20 %. Кстати, есть и более оптимистичные прогнозы. «Мы ожидаем рост рынка на уровне не менее 25 % за год», - заявляет руководитель группы аналитики банка «ДельтаКредит» Назар Аржанников.
Первичная материя
Происходящая на строительном рынке законодательная встряска - переход с ДДУ на эскроу-счета - ситуацию вряд ли испортит. Сейчас строительные компании спешно получают разрешения на строительство, чтобы иметь право на осваиваемых пятнах застройки работать по-старому.
Кроме того, постепенно растет доля нераспроданного жилья на первичке. Например, в Санкт-Петербурге, как отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, в 2016 году было выведено 4 млн кв. м и реализовано 4,1 млн. А в 2017 году выведено 4,7 млн кв. м и распродано 4,2 млн.
Таким образом, до конца года новостройки вряд ли станут дорожать намного быстрее инфляции. Например, в прогнозе УК «Арсагера» говорится, что по итогам 2018 года цены на первичке Петербурга увеличатся на 4,9 %, в 2019 м - на 5,2 %, в 2020 м - на 5,5 %.
Сама же инфляция, согласно ожиданиям Минэкономразвития РФ, не превысит в 2018 году 4 %. Таким образом, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке продолжит снижение. Что и обеспечит приток новых заемщиков.
Не забываем про вторичку
Ипотека на вторичку в целом по стране в 2017 году также продемонстрировала неплохие результаты. В частности, по оценкам АИЖК, ее рост в количественном выражении составил 46 %.
При этом из прошлого года в нынешний переходит тенденция, согласно которой все большее число граждан голосуют рублем за обжитые локации, расположенные не на городских окраинах, а ближе к центру.
Этому тренду также способствует не растущие и не имеющие предпосылок к росту цены на вторичку. «Рынок продолжит движение к нормальному соотношению между готовым жильем и новостройками, продолжится рост спроса в сегменте готового жилья», - полагает управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса Группы ВТБ в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова.
Дело государственной важности
Впрочем, у этой радужной картины есть и обратная сторона. Как отмечает руководитель ипотечного сегмента банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, уже на уровне ставок в 9 % (к чему рынок приблизился вплотную) маржа коммерческих банков оказывается менее 1 %. Один за другим они теряют интерес к ипотечному сегменту, постепенно уступая «территорию» госбанкам.
Так, в минувшем году, по данным АИЖК, Сбербанк увеличил свою долю на российском ипотечном рынке на 5,3 п. п., до 51,3 %. Доли ВТБ, Газпромбанка и Россельхозбанка на сегодня составляют соответственно более 20,5 %, 3,7 % и 3,5 %. И портфели четверки будут расти в 2018 году естественным образом. «В 2018 году ВТБ планирует увеличить объем выдачи ипотеки на 35 % и довести его до 583 млрд рублей», - обещает, например, Маргарита Кирикова.
Между тем в наступившем году АИЖК приложит определенные усилия для увеличения рыночной доли подконтрольного ему банка «Российский капитал» с прицелом на рыночную долю в 3 %. «Задача, поставленная новым акционером, - увеличить текущие портфельные показатели в 25 раз к 2020 году», - заявляет руководитель центра ипотечного кредитования банка в Петербурге Анна Фещенко.
В общем, коммерческим банкам остаются крохи.
Иногда заемщики возвращаются
Такой «крохой» можно считать сегмент перекредитования ипотеки, в котором по итогам 2017 года в лидерах оказались совсем другие игроки.
По данным «Русипотеки», у отдельных банков к концу 2017 года доля рефинансируемых жилищных кредитов в портфелях приблизилась к половине всех сделок. На первое место по этому показателю вышел Примсоцбанк, в ипотечном портфеле которого доля рефинансирования достигла 50,37 %, на второе - Райффайзенбанк (47,46 %), и на третье - ФК «Открытие» (33,52 %).
Впрочем, в совокупной доле выдач ипотечных кредитов российскими банками, как в количественном, так и денежном выражении, рефинансирование пока занимает долю, близкую всего к 10 %.
«Потолок» же, согласно оценкам экспертов, насупит в этом году и составит около 20 %. Прогнозы экспертов разнятся лишь в вопросе конкретной даты, когда это произойдет. Например, начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова уверена, что спрос достигнет предела уже к апрелю. Начальник отдела проектов банка «Зенит» Елена Ланько ожидает пик рефинансирования между апрелем и июнем. Екатерина Синельникова - ближе к сентябрю, а Назар Аржанников - в октябре.
При этом к рефинансированию заемщики склонны обращаться независимо от того, несколько крупные суммы они брали у банков в долг. «Я бы не стала разделять заинтересованность клиентов в рефинансировании по сумме кредита, ключевое слово - экономия, - отмечает Анна Фещенко. - Размер ипотечного кредита, как правило, пропорционален доходу клиента, потому экономия для каждого из сегментов существенна».
Детки в тарифной сетке
Недавно банк «Российский капитал» сообщил о первой в стране выдаче ипотеки со ставкой 6 % в рамках программы госсубсидирования.
Напомним, официально программа называется «Семейная ипотека с государственной поддержкой», неофициально - «Детская ипотека». Сниженная ставка предусмотрена на срок в 3 года при рождении второго ребенка и 5 лет при рождении третьего ребенка.
Продукт имеет хорошие перспективы. Правда, по оценке начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, пока не «распробован» потенциальными заемщиками.
И в настоящее время профильные эксперты еще не пришли к единому мнению, какую долю в выдачах это предложение займет.
Часто встречаются прогнозы, что потенциал продукта составляет чуть ли не 20-30 % рынка. Но есть и пессимисты. «Льготная ипотека под 6 % годовых для семей с двумя и тремя новорожденными не станет массовым продуктом», - считает, например, глава Регионального ипотечного центра «Дома» Евгения Хафизова. Именно в крупных городах, где ипотека как раз и стала обыденным решением, многие семьи ограничиваются рождением единственного ребенка.
Как бы там ни было, программа предполагает единые правила игры для частных и государственных банков. «Госпрограмма дает нам преференции, выравнивая в предложении с госбанками», - отмечает Екатерина Синельникова.
Но при этом начальник управления ипотечного кредитования Примсоцбанка Илья Ткачук уточняет, что увеличение спроса благодаря льготе рынок почувствует лишь ближе к осени.
Главный вопрос
В прежние годы при опросе экспертов традиционную загадку содержал ответ на вопрос, как изменятся за год процентные ставки. Однако сегодня выстроить интригу не удается. Участники рынка единодушно заверяют, что к концу 2018 года средняя ставка будет находиться в пределах 8-8,5 %. Правда, все оговариваются: «если не произойдет каких-либо экономических потрясений».